A partir du 1er août, les loyers des logements parisiens seront encadrés lors de la relocation ou du renouvellement du bail. Ce dispositif impose au bailleur de fixer obligatoirement le loyer dans une fourchette comprise entre + 20 % (loyer de référence majoré) et – 30 % (loyer de référence minoré) d’un loyer médian de référence exprimé en euros par mètre carré.
Cette valeur représente le loyer médian constaté sur le quartier pour des logements comparables en taille, nombre de pièces et époque de construction. C’est l’une des mesures phare de la loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) votée en 2014.
Cette disposition très controversée de la loi ALUR, qui visait initialement à s’appliquer dans toutes les agglomérations où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, avait rapidement été révisée par Manuel Valls, qui annonçait dès août 2014 dans son Plan de Relance pour le Logement, qu’elle serait d’abord initiée sur Paris, à titre expérimental. C’est chose faite.
Les loyers de référence sont arrêtés par le préfet pour chaque catégorie de logement sur la base des données produites par un observatoire local des loyers agréé par la ministre.
Combien de villes sont concernées ?
Pour l’instant, seuls deux observatoires ont été agréés : à Paris et à Lille. Si l’encadrement sera effectif à Paris à partir du 1er août prochain, rien n’est encore définitif à Lille où l’agrément de l’Observatoire des loyers fait l’objet d’un recours devant le Conseil d’Etat, déposé par les professionnels, dont Sergic, et l’UNPI.
Quels sont les logements concernés ?
Sur les secteurs encadrés le plafonnement s’applique aux logements loués nus ou meublés occupés à titre de résidence principale, qu’il s’agisse d’un nouveau bail (avec un nouveau locataire) ou lors du renouvellement (avec le même locataire mais avec loyer nouveau revu à la hausse ou à la baisse).
Comment s’applique le plafonnement ?
Le propriétaire ne peut pas demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20 %. A cette contrainte s’ajoute une autre limite, le nouveau loyer fixé ne peut excéder l’indice de révision des loyers, lequel varie de 1 à 2 % par an.
En pratique, la double limite du loyer de référence majoré et de l’ancien loyer réindexé s’applique. C’est le plus bas des deux qui devra être retenu. Si l’ancien locataire payait plus que le loyer de référence majoré, le bailleur devra baisser son prix pour son nouveau locataire.
Le propriétaire peut-il fixer un loyer supérieur au plafond ?
Le bailleur peut convenir d’un complément de loyer lorsque le logement loué présente des caractéristiques particulières exceptionnelles par rapport à d’autres logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. La loi ne fixe pas de liste de ces éléments particuliers. Elle précise juste qu’ils ne doivent pas déjà être déjà pris en compte dans le loyer de référence du logement, basé sur le secteur géographique, la taille,le nombre de pièces, ou encore le caractère haussmannien, ou déjà facturé au titre des éléments de confort repris dans les charges, tel qu’un gardien, des espaces verts, ou encore un ascenseur.
Le flou de la définition du complément de loyer risque ainsi de générer un important contentieux, d’autant plus que le locataire dispose d’un large délai pour en contester le montant, une fois le bail signé.
Comment le locataire doit il contester le montant du loyer ?
Un nouveau locataire qui constatera que son loyer dépasse le loyer médian majoré pourra le contester dans les trois ans de la signature du bail, en saisissant la commission de conciliation des loyers qui rendra un avis dans les 2 mois.
Pour contester un complément de loyer, le locataire pourra saisir cette même commission dans les trois mois suivant la signature du bail. C’est au bailleur qu’incombera la charge d’apporter les éléments justificatifs.
Si le locataire obtient une réduction de loyer, celle-ci sera rétroactive et pourra remonter au début du contrat de location.
Le locataire peut-il réclamer une baisse de son loyer lors du renouvellement ?
C’est une autre disposition introduite par la loi ALUR qui entrera en vigueur à Paris le 1er août : un locataire déjà dans les lieux pourra agir pour voir diminuer son loyer si ce dernier dépasse le loyer médian majoré. Il faudra réclamer cette révision cinq mois avant l’échéance du bail. Théoriquement, le bailleur ne peut alors plus donner congé à son locataire car celui-ci doit être signifié au minimum six mois avant la fin du bail.
Le bailleur peut-il augmenter son loyer ?
Si le loyer est manifestement sous-évalué, c’est-à-dire situé 30 % (ou plus) en dessous du loyer de référence, le propriétaire peut, lors du renouvellement du bail, en respectant un préavis de six mois, réaligner le prix de son loyer à la hausse.
Et dans les autres villes:
Depuis 2012, dans de nombreuses agglomérations, les bailleurs ne peuvent plus augmenter le loyer lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail au-delà de la simple indexation de l’indice IRL qui progresse de l’ordre de 1 à 2 % par an (Indice de Révision des loyers).
Seule exception, en cas de réalisation de travaux importants réalisés dans le logement, s’ils représentent au moins 6 mois de loyer, le nouveau loyer pourra être majoré dans certaines limites.
Sont concernés les logements situés dans des villes et agglomérations pour lesquels l’administration estime qu’il y a une situation « anormale » du marché locatif.
Loyer médian et loyer moyen : quelle différence ?
L’encadrement des loyers ALUR est basé sur un loyer médian, et non pas un loyer moyen.La médiane est la valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. Dans le cas des logements, le loyer médian est celui qui indique que la moitié des locations ont cours à un prix inférieur et l’autre moitié à un prix supérieur. Par exemple, un prix médian de 13 €/m2 signifie que 50 % des logements observés sont loués à un prix inférieur à cette valeur, et que l’autre moitié la dépasse. L’avantage de la médiane est qu’elle n’est pas influencée par les valeurs extrêmes.
